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京津城鐵不會帶來異地置業潮

源文引用自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_51556c0b01009ssn.html
京津城鐵不會帶來異地置業潮 (2008-07-04 06:28:56)
           京津城鐵不會帶來異地置業潮

陳寶存/文

有朋友發文分析,京津城鐵的開通會引發異地置業潮,北京工薪階層逃離北京高房價。對此觀點我不敢苟同。

我也見識過幾位北京朋友到石家莊買房,但是因為是他們的生意在石家莊做的原因。即使像保定這樣的城市,也不會真的盯緊北京朋友去置業。為什麼?交通成本高昂,時間成本高昂,得不償失。

很多營銷案例都存在牽強附會的分析,這是我幾年來與營銷代理公司合作中最不以為然的。奧運因素是今年最容易見到的影響房價的因素之一,不管靠不靠奧運的邊。很顯然是生活常識的缺乏。

京津城鐵真的會引發北京工薪階層來天津置業嗎?

我們來算筆帳:城鐵動車組票價40元-50元(不會少于這個數字),即使40元,如果每周5次,每月22次往返,每月既有1760元的支持鐵道部的費用。換算成月供要有多少貸款可以歸還?

時間成本:只算城際列車的30分鍾顯然是不夠的。

我們可能還是借鑑的比如日本的經驗,東京居住成本高昂,所以很多人到異地居住,回東京上班。這實際是錯覺。原因是我們的收入水平還沒有那麼高,可以不考慮交通成本,我們的軌道交通也不會有東京那樣發達。

對于北京人異地置業首選應在公交車可以延伸的範圍內。比如燕郊,涿州,固安,很難延伸至天津。單純從房價考量,這樣的已經進入北京經濟圈的城鎮比之天津還要低。比較適合北京居民置業的需求。我們的收入水平支持第一居所尚且難度很大,像北京人置業天津,即使是第二居所,也是成本高昂,我不看好。

城鐵的開通,根本的原因還是解決兩地經濟交往越來越頻繁的交通瓶頸問題,而不是為了解決北京高房價的異地置業潮的問題。我們也可以看到,北京六環的範圍內,未開發土地很多,比如門頭溝區,首鋼石景山區域,南六環,原因是土地徵用是需要時間的,土地供應並不是根本問題。

北京攤大餅既然還有土地可以用來攤,另起爐灶就會得不償失了。

這一點是我們營銷人員最應該注意的。對項目的分析不要牽強附會一些因素。

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